Բնակարանի առուվաճառքի գործարք կնքելիս ցանկալի է ամենա սկզբից իրականացնել ձեռքբերվող գույքի բազմակողմանի իրավաբանական ստուգումը: Ի վերջո, հազվադեպ չեն այնպիսի դեպքերը, երբ չարագործները փորձում են օգտվել որոշ քաղաքացիների միամտությունից և ակնթարթային անուշադրությունից, ուստի և ավելորդ չի լինի ծանոթանալ բնակարանների ստուգման կարգին:

Անշարժ գույքի վաճառողի ստուգում

Առաջին հերթին պետք է ուշադիր լինել վաճառողի հոգեկան և ֆիզիկական առողջության նկատմամբ, քանի որ գործարքի ավարտից և սեփականության իրավունքի փոխանցումից հետո այդ անձի ընտանիքի անդամները պահպանելու են առուվաճառքի գործարքը վիճարկելու և անվավեր ճանաչելու հնարավորությունը, եթե գործարքի կնքման պահին վաճառողն իրոք տառապում էր առողջական խանգարումներով:

Պետք է նաև ստուգել վաճառողի քրեական պատմությունը, քանզի նա կարող է ներգրավված լինել անշարժ գույքի ոլորտում իրականացվող խարդախությունների մեջ: Օրինակ, կարող է ստեղծվել այնպիսի իրավիճակ, երբ դուք կփոխանցեք կանխավճարը վաճարողին, իսկ նա բարեհաջող կերպով կանհետանա:

Եթե բնակարանը ձեռք է բերվել ժառանգություն ստանալու ճանապարհով, պետք է ստուգվեն այդ ժառանգության իրավական հիմքերը: Ժառանգության հիմքի իսկությունը հաստատելու համար կարող է իրականացվել կտակի կամ ժառանգության իրավունքի վկայագրի վավերականության ստուգումը: Բացի այդ, որոշ դեպքերում օգտակար կլինի իրականացնել այլ կտակների կամ ժառանգների առկայության ստուգմանն ուղղված լրացուցիչ գործողությունները:

Հատուկ ուշադրություն պետք է դարձնել բնակարանի սեփականատերերի ցանկի ստուգմանը, քանզի երբեմն բնակարանը կարող է օտարվել այլ անձի օգտին առանց գույքի համասեփականատիրոջ համաձայնության, ինչի հետևանքով խախտվում է հիշատակված անձի գույքի բաժնի գնման նախապատվության իրավունքը: Այս դեպքում վերջինս կարող է վիճարկել գործարքը դատարանում և պահանջ ներկայացնել՝ սեփականության իրավունքն իրեն փոխանցելու մասին: Նման իրավիճակներ հաճախ են ստեղծվում, օրինակ, երբ վաճառողը գնել է բնակարանն իր ամուսնության ընթացքում և հետագայում ամուսնալուծվել է: Տվյալ դեպքում նախկին ամուսինը պահպանում է իր սեփականության իրավունքը բնակարանի բաժնի նկատմամբ, քանի որ ամուսնության ընթացքում ձեռքբերած գույքը համարվում է ամուսինների համատեղ սեփականությունը: Եթե դուք ձեռք բերեք նման բնակարանը, նախկին ամուսինը կստանա առուվաճառքի գործարքը վիճարկելու հիմք, ուստի նպատակահարմար է տեղյակ լինել վաճառողի կնքված ամուսնությունների մասին:

Անշարժ գույքի օբյեկտի ստուգում

Այս փուլում անհրաժեշտ է ուշադրությամբ ուսումնասիրել բնակարանի պատմությունը և նախկին սեփականատերերի տվյալները: Այստեղ էական նշանակություն են ձեռք բերում ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի կողմից տրամադրվող տեղեկությունները: Նշված մարմինն իրականացնում է անշարժ գույքի նկատմամբ բոլոր իրավունքների գրանցումը: Բացի իրավունքների և սահմանափակումների գրանցումից, կադաստրը տրամադրում է անշարժ գույքի վերաբերայալ տեղեկատվություն՝ քաղաքացիների և իրավաբանական անձանց դիմումների հիման վրա: 

Անշարժ գույքի կադաստրի կողմից տրամադրվում են միասնական տեղեկանքներ, որտեղ նշվում են անշարժ գույքի հիմնական տվյալները՝ գտնվելու վայր, կադաստրային ծածկագիր, բնակարանի սեփականատերեր, բնակարանի մակերես և այլն: Սակայն պետք է նշել, որ հիմնականում տեղեկանքի այս տեսակը հայցվում է գույքի նկատմամբ գույքային սահմանափակումների (գրավ, կալանք) առկայության կամ բացակայության ստուգման համար: Միասնական տեղեկանքում նշվում է գույքի նկատմամբ իրավունքի սահմանափակման բնույթը, ինչպես նաև սահմանափակում կիրառելու հիմք հանդիսացող փաստաթուղթը:

Բացի այդ, կադաստրը կարող է տեղեկատվություն տրամադրել կադաստրային գործի առանձին փաստաթղթերի քաղվածքների և պատճենների տեսքով: Սեփականության վկայականում նշված են բնակարանի հիմնական տվյալները և ամենակարևորն այն է, որ վկայականում նշվում են իրավունքի պետական գրանցման համար հիմք հանդիսացած փաստաթղթերը (առուվաճառքի պայմանագիր, նվիրատվության պայմանագիր, ժառանգության իրավունքի վկայագիր և այլն): 

Իհարկե, բնակարան ձեռք բերելիս դուք կարող եք իքնուրույն կատարել բոլոր այս գործողությունները, սակայն ձեր շահերից է այդ գործընթացին իրավաբան ներգրավվել, քանզի միայն անշարժ գույքի ոլորտում մասնագիտացվող իրավաբանը կկարողանա պատշաճ կերպով բացատրել ձեզ անշարժ գույքի ձեռքբերման առանձնահատկությունները:

Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքի գրանցման համար հարկավոր փաստաթղթեր

Սեփականատերերի և անշարժ գույքի օբյեկտի ստուգումը հաջողությամբ ավարտելուց հետո դուք վստահորեն կարող եք կնքել պայմանագիրը և գրանցել ձեր սեփականության իրավունքը ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեում: Պայմանագիրը կարող է կնքվել անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեում, ինչպես նաև նոտարի մոտ: Նոտարի մոտ կնքած առուվաճառքի գործարքը պետք է ներկայացվի պետական գրանցման ոչ ուշ, քան այդ գործարքի նոտարական վավերացման օրվանից սկսած` 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում:

Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման համար ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտե ներկայացվում են հետևյալ փաստաթղթերը՝

• դիմում.
• դիմողի անձը հաստատող փաստաթղթի (անձնագրի) պատճեն.
• գրանցման համար հարկավոր իրավահաստատող փաստաթղթի բնօրինակ (առուվաճառքի պայմանագիր).
• պետական տուրքի վճարման անդորրագիր:

Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման համար պետք է ներկայացվի նաև շինության հատակագիծը, եթե գրանցման ներկայացվող շինության նկատմամբ 1998 թվականի մարտի 1-ից հետո իրավունքների պետական գրանցում չի կատարվել, կատարվելու է նոր ստեղծված (կառուցված) շինությունների նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցում կամ գրանցված շինությունների վերակառուցման, բաժանման, ինչպես նաև այլ հիմքերով շինությունների մակերեսների փոփոխության պետական գրանցում: Վարդան Խեչյանի փաստաբանական գրասենյակը երկար տարիների ընթացքում զբաղվում է բնակարանների և անշարժ գույքի այլ օբյեկտների նկատմամբ առուվաճառքի գործարքների իրավաբանական աջակցությամբ: Մենք կօգնենք ձեզ հասկանալ գործի իրավաբանական կողմը և արդյունավետորեն կպաշտպանենք ձեր իրավունքները:

20.10.2015