В начале 90-х годов прошлого века в правовую систему Республики Армения было внедрено право частной собственности, которое отрицалось на идеологическом уровне в течение семи предыдущих столетий. В результате этого собственность, находившаяся до этого момента в руках государства, подверглась приватизации и стала постепенно передаваться в руки частных лиц. Особенно активному разгосударствлению подвергся жилищный фонд РА.

Особенности возникновения права собственности на приватизированное жилье и субъекты приватизации

Первым правовым толчком к этим процессам стало принятие решения Совета министров АССР и Армянского республиканского совета профсоюзов от 13.06.1989 года «О продаже гражданам в качестве личной собственности квартир в домах государственного и общественного квартирного фонда», по которому упомянутые квартиры разрешалось продавать на праве личной собственности нанимателю (арендатору) квартиры либо членам его семьи при наличии согласия всех совершеннолетних лиц, проживающих в этой квартире. Позже с внедрением права собственности эти квартиры были переданы в частную собственность выкупивших их граждан и членов их семей.

В течение следующей волны приватизации квартиры передавались гражданам на безвозмездных началах. Закон РА «О приватизации государственного, общественного и муниципального жилищного фонда Республики Армения», принятый 29.06.1993 года, устанавливал, что приватизация квартир и домов государственного, общественного и муниципального жилищного фонда Республики Армения – это безвозмездная передача гражданам на добровольной основе квартир (жилой площади).  Приватизации подлежали как квартиры государственного, общественного и муниципального фонда (находящиеся в распоряжении министерств, ведомств, бывших колхозов, кооперативов и профсоюзов и т. д.), так и жилые дома. По общему правилу, квартира продавалась либо безвозмездно передавалась всем членам семьи, прописанным и проживающим по адресу этой квартиры, на праве общей совместной собственности (реже – долевой собственности) при условии наличия согласия всех совершеннолетних членов семьи. После этого выносилось решение исполнительного комитета районного (городского, сельского) совета, которым признавалось право покупателя и членов его семьи на приобретенную квартиру.

Уже после того, как в Армении был сформирован единый кадастр недвижимости, данные о собственниках указанных квартир (частных домов) были внесены в единую базу данных. Однако во многих случаях в базе кадастра в качестве собственника указывался только наниматель (наниматели) квартиры, так как лишь его (их) имя (имена) включалось (включались) в решение исполкома. Данные об остальных собственниках не указывались ни в решении исполкома (в нем указывалось лишь количество участников приватизации), ни в свидетельстве о праве собственности на квартиру.

Это, однако, не приводило к потере права собственности остальными участниками приватизации. Данные о них по сей день хранятся в базах данных органов местного самоуправления. Поэтому для доказывания наличия у лица права собственности на определенное жилое помещение решающее значение имеет справка о списке лиц, принявших участие в приватизации квартиры. Зачастую данный документ является единственно возможным способом подтверждения своих прав на недвижимость.      

Оформление наследства на приватизированное жилье в Армении 

На практике часто возникают проблемы при оформлении наследственных прав на приватизированные квартиры. Бывают ситуации, когда наследники участников приватизации, данные о которых не включены в базу данных единого кадастра, предъявляют требования о признании своих наследственных прав на имущество.

Отсутствие государственной регистрации прав умершего сособственника (участника приватизации) на долю в жилом помещении только усложняет оформление наследства и в итоге это может привести к потере имущественных прав и значительным материальным потерям наследников. Поэтому необходима грамотная юридическая оценка ситуации.

По общему правилу, при наследовании по закону наследство принимается на основе поданного в течение 6 месяцев после его открытия заявления о принятии наследства. После этого наследнику выдается свидетельство о праве на наследство. Данный путь оформления наследства является наиболее простым и надежным. Нотариусу по месту открытия наследства в указанный срок предъявляется свидетельство о смерти наследодателя, справка с последнего места жительства, документ, подтверждающий родственную связь наследника и умершего (свидетельство о рождении, признании отцовства, свидетельство о браке и т. д.), паспорт наследника и наследодателя, сообщаются сведения об известном имуществе, принадлежавшем наследодателю на момент смерти, правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности и т. д.). По истечении указанных 6 месяцев наследнику выдается свидетельство о праве на наследство. Если кто-либо из наследников наследующей очереди не принял своей доли по истечении установленного срока, то остальные наследники той же очереди наследуют эту долю в равных частях. Заявление о принятии этой доли может подаваться в течение 3 месяцев.

При этом, как уже отмечалось, отсутствие государственной регистрации прав участника приватизации не лишает его права собственности на жилье и дает право его наследникам включить долю квартиры (частного дома) в наследственную массу.

Другим способом принятия наследства в Армении при наследовании по закону является фактическое принятие наследства. Фактическое принятие наследства происходит в случае, когда наследник своими конклюдентными действиями в течение 6 месяцев после открытия наследства:

• вступил во владение или в управление наследственным имуществом,
• принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц,
• произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества,
• оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Выдача свидетельства о праве на наследство на основании фактического принятия наследства чаще всего происходит в судебном порядке. Хотя фактическое принятие наследства в ряде случаев может быть также установлено решением нотариуса.

К доказыванию фактического принятия наследства стоит подойти с большой серьезностью. На практике доказательственную силу имеют квитанции, подтверждающие уплату коммунальных платежей (газ, электроэнергия, вода и т. д.), налога на имущество, прописка наследника в жилом помещении, договоры на проведение строительно-ремонтных работ в жилье, квитанции на покупку стройматериалов для осуществления ремонта и т. д. Фактическое принятие наследства может быть также установлено через доказывание принятия мер по сохранению жилья (ограждение территории забором, замена труб, владение ключом квартиры и т. д). Порой важнейшую роль может сыграть даже замена обычного дверного замка, указывающая на принятие мер по защите имущества от посягательств третьих лиц.

В некоторых случаях определенную пользу могут принести показания свидетелей в суде. Показания свидетелей являются наименее вескими из всех видов доказательств, но в ряде случаев (когда доказывается временной отрезок и факт проживания лица в жилье) они могут быть достаточно важны при рассмотрении дела.

Бывают также ситуации, когда наследники не знают о праве собственности умершего наследодателя на жилье. Если жилое помещение было приватизировано в прошлом и есть подозрения о том, что наследодатель принимал участие в этой процедуре, сведения об этом могут быть получены по запросу заинтересованного лица в орган местного (городского или сельского) самоуправления. В рассматриваемой ситуации ответ органа местного самоуправления, который составляется на основании хранящихся у него документов, будет иметь правоустанавливающую силу. Это позволит наследникам оформить наследство, а при фактическом принятии наследства – предъявить в суд требование о признании себя принявшим наследство. Если же признание наследственных прав сопряжено с оспариванием наследственных прав третьих лиц, помимо всего прочего, необходимо предъявить требование о признании в соответствующей части недействительными свидетельства о праве на наследство другого наследника и государственной регистрации его права собственности на недвижимость. В последнем случае важно будет доказать, что истец фактически принял наследство в течение 6 месяцев после смерти наследодателя либо не принял наследство по уважительным причинам.

Однако важно заметить, что по законодательству Республики Армения фактическое принятие наследства осуществимо лишь в случае, когда речь идет о наследовании по закону. Если покойный наследодатель составил завещание, то наследник не сможет оформить наследство через фактическое принятие наследства (если помимо прочего он не является наследником по закону либо не имеет право на обязательную долю в наследстве). В этом случае наследство может быть оформлено, если причины пропуска срока принятия наследства будут признаны уважительными (незнание о смерти наследодателя, незнание о составленном завещании, нахождение в беспомощном состоянии и т. д.). 

Рассмотренное и многое прочее делает процесс оформления наследства на приватизированную в Армении квартиру или частный дом весьма запутанным и сложным. Порой необходимо наличие множества доказательств для того, чтобы суд установил фактическое принятие наследства. Поэтому юридическая поддержка грамотного специалиста обязательна при оформлении наследственных прав.