Мнимая сделка – это сделка, которая оформляется без намерения создать юридические последствия. В действительности договор продажи квартиры может быть оформлен с соблюдением всех требований законодательства Армении, но при этом смена собственника происходит лишь формально. Фактически владельцем и пользователем недвижимости остается первоначальный собственник. Целью такой сделки является освобождение продавца недвижимости от имущества, в отношении которого может быть осуществлено взыскание по его долгам. Ведь если нет имущества, денег и зарплаты, то получить долг в реальности будет невозможно.

Подобная практика имеет достаточно большое распространение в Армении и должники, стараются заранее передать номинальное право собственности на квартиру и иные виды недвижимости доверенным и близким лицам. Этим и объясняется большое количество дел в судах Армении, связанных с оспариванием мнимых сделок.

Оспаривание мнимой сделки в Армении

Для признания сделки недействительной нужно доказать факт того, что бывший собственник сохранил связь и интерес к отчужденной недвижимости и до сих пор ее использует. С этой целью можно привлечь соседей прежнего собственника квартиры в качестве свидетелей, которые подтвердят, что последний до сих пор проживает в этой квартире. Также можно обратиться в органы полиции с целью проверки факта проживания продавца в квартире, после чего будет составлен протокол, который будет иметь доказательственную силу.

Среди иных обстоятельств, свидетельствующих о мнимости сделки, могут быть представлены отстутствие акта приема-передачи квартиры или документа, подтверждающего оплату покупной стоимости квартиры. В подтверждение мнимости сделки может быть представлен письменный ответ на запрос об уровне доходов покупателя, который подается в налоговые органы Армении. Ведь нередко покупателем в мнимой сделке может выступать лицо, которое просто не в состоянии позволить себе приобретение квартиры и, таким образом, суд сможет убедиться в том, что квартира была передана с целью сокрытия имущества от кредиторов должника. Это обстоятельство может послужить основанием для признания сделки недействительной.

Действия сторон мнимой сделки

Сделка должна соответствовать всем юридическим требованиям и все действия должны быть заранее продуманы сторонами мнимой сделки, иначе суд признает ее недействительной. Для того, чтобы сделку не признали мнимой, стороны договора нередко прибегают к ряду различных действий. Бывают случаи, когда покупатель делает все возможное, чтобы доказать фактическое пользование и заботу о приобретенной квартире: становится на учет по адресу этой квартиры, платит от своего имени за коммунальные услуги, платит налог на недвижимость, заключает от своего имени договоры на проведение ремонтных работ или поставку товаров по ее адресу, а продавец может составить договор займа, чтобы показать куда были направлены средства от проданной квартиры.

Сделку, зарегистрированную в государственном кадастре недвижимости Армении, достаточно сложно оспорить, и поэтому следует уделять внимание действиям, предшествовавшим государственной регистрации. Обратите внимание на наличие или отсутствие письменной расписки о передаче денег, ведь сам по себе договор купли-продажи недвижимости не всегда подтверждает факт получения денег. Помимо этого, уделите внимание акту приема-передачи квартиры, так как именно этот документ фиксирует момент передачи имущества покупателю.

Если вышеуказанные документы были составлены сторонами сделки, то необходимо требовать проведения экспертизы, так как нередко ее стороны прибегают к подделке документов, а фальсификация доказательств карается уголовной ответственностью. Так, если в результате судебной экспертизы будет установлено, что акт приема-передачи квартиры или получения денежных средств был составлен позднее указанной в них даты, то данные факты будут свидетельствовать о фальсификации этих документов.

13.04.2016