Заключая сделку по приобретению квартиры желательно и даже необходимо осуществить ее полную проверку на предмет юридической чистоты. Ведь нередки случаи, когда в Ереване и всей Армении злоумышленники пытаются нажиться на наивности некоторых граждан или их сиюминутной невнимательности. Поэтому не лишним было бы ознакомиться с порядком проверки квартир.

Проверка продавца недвижимости

В первую очередь стоит внимательно отнестись к персоне продавца, а именно к его психическому и физическому здоровью. Это важно, потому что после завершения сделки и перехода права собственности на квартиру к вам, родственники сохранят возможность оспаривания сделки купли-продажи квартиры и признания ее недействительной, если продавец все же страдал расстройствами здоровья.

Нужно проверять и уголовную историю продавца. Ведь он может быть замешан в махинациях на рынке недвижимости либо просто быть в розыске. И может создаться ситуация, при которой вы передадите продавцу задаток, а он «благополучно» исчезнет.

Если продавец приобрел квартиру через принятие наследства, то следует проверить юридические основания этого наследства. Это может быть проверка действительности завещания, свидетельства о принятии наследства, проверка на наличие иных завещаний, наличие иных наследников, которые могут претендовать на квартиру.

Также важно проверить количество собственников квартиры. Бывают случаи, когда продаваемая квартира отчуждается без согласия одного из сособственников, и тем самым нарушается его преимущественное право на покупку доли. В этом случае он может оспорить сделку через суд и перевести ваше право собственности на себя, что безусловно создаст вам определенные неудобства и проблемы. Часто такие случаи бывают, когда продавец купил квартиру в Ереване во время нахождения в браке, а после развелся. При этом у бывшего супруга сохраняется право собственности на половину квартиры, так как имущество приобретенное в браке является совместным имуществом супругов. И если вы купите такую квартиру, то бывший супруг будет иметь все основания для того, чтобы оспорить продажу объекта недвижимости. Поэтому уместно будет попросить предоставить продавца информацию о нахождении в браке в прошлом и о своем текущем брачном статусе.

Проверка объекта недвижимости

Необходимо внимательно изучить историю квартиры, информацию о ее всех предыдущих собственниках. Существенное значение здесь имеет истребование информации из Комитета государственного кадастра недвижимости Республики Армения. Этот орган занимается учетом и регистрацией прав в отношении недвижимого имущества, расположенного в Армении. Помимо регистрации и учета прав и ограничений недвижимости, кадастр также выдает информацию о недвижимости по запросам граждан и юридических лиц. И целесообразно воспользоваться предоставленной законом возможностью получения информации для проверки недвижимости в Армении, которую вы желаете приобрести.

По запросам лиц кадастр выдает единые справки. В них указывается общая информация о квартире: местонахождение, кадастровый номер, собственники квартиры, ее площадь и т. д. Однако зачастую больше всего покупателя интересуют ограничения прав в отношении квартиры (арест, залог). Информация о характере ограничений прав в отношении квартиры указывается в данной справке, как и документ, послуживший основанием для наложения ограничений.

Наряду с этой информацией очень важно также осуществить запрос в кадастр на получение выписок или копий документов из кадастрового дела. Это очень важный шаг, так как именно в свидетельстве о собственности указывается вся информация о приобретамой квартире, а самое главное – основание, по которому квартира принадлежит продавцу (им может быть договор купли-продажи недвижимости, дарения, получение наследства и т. д.). Вы можете получить также и план квартиры. При получении плана квартиры вы сможете ознакомиться с проектировкой квартиры и изменениях, которые были осуществлены, и после этого оценить законность этих изменений.      

Как покупатель квартиры, вы можете осуществить данные действия самостоятельно на основании договора купли-продажи квартиры, но все же в ваших интересах привлечение юриста для всестороннего анализа вашей ситуации. Только юрист по недвижимости сможет разъяснить вам все юридические тонкости при покупке недвижимости в Армении, а также поможет вам выявить недобросовестного продавца, предотвращая риск нарушения ваших имущественных прав в будущем. Особенно роль квалифицированного адвоката по недвижимости возрастает при ее покупке в Ереване, где рынок недвижимости наиболее активен.

Документы необходимые для регистрации права на недвижимость

После того, как проверка квартиры и собственников будет иметь успешный исход, вы можете приступить к заключению договора и непосредственной регистрации своих прав в государственном комитете кадастра недвижимости Республики Армения. Сам договор может быть заключен как в кадастре недвижимости, так и у нотариуса. Заключенный договор купли квартиры подлежит государственной регистрации в течении 30 дней с момента его подписания и удостоверения нотариусом.

Для регистрации права собственности в отношении квартиры в Армении заявителю необходимо представить следующие документы в государственный кадастр недвижимого имущества:

• заявление;
• копию документа, потверждающего личность заявителя (паспорт);
• правоустанавливающие документы, необходимые для регистрации прав (договор купли-продажи);
• квитанцию об уплате госпошлины.

Если в отношении квартиры не производилась государственная регистрация прав после 1 марта 1998 года, то также необходимо предъявить план строения. Он предоставляется и в случае, если регистрируется право собственности в отношении ново-построенного здания или в здании будет произведена перепланировка, разделение или изменение площади квартиры. Юридический офис Вардана Хечяна в течение долгих лет занимается юридическим сопровождением сделок по покупке квартир в Ереване и Армении. Мы поможем разобраться вам в юридических аспектах дела и эффективно защитить ваши права.

20.10.2015