Порой на практике складываются ситуации, при которых сособственник объекта недвижимости, находящейся в общей собственности двух или более лиц, сталкивается с необходимостью выделить свою долю в натуре. Чаще всего это происходит тогда, когда один из собственников желает продать свою долю. Рассмотрим следующий пример: один из собственников квартиры владеет долей в размере 80 процентов, а остальные два собственника владеют 2 долями в размере по 10 процентов каждый. Собственник, владеющий 80 процентами квартиры, хочет продать квартиру целиком, однако остальные два собственника несогласны.

В данной ситуации собственник большей доли имеет продать свою долю в недвижимом имуществе. При этом у остальных сособственников в соответствии с законодательством Армении имеется преимущественное право покупки продаваемой доли, и имущество может быть продано третьему лицу только после отказа сособственников выкупить ее. Проблема заключается в том, что в большинстве случаев, покупая жилую недвижимость, покупатели по понятным причинам хотят, чтобы вся недвижимость перешла им на праве собственности, чего в данном примере не произойдет – 20 процентов от квартиры останется в руках других собственников. В результате человек, желающий продать свою долю в квартире не сможет найти покупателей для ее продажи. Что же может сделать в данной ситуации продавец и какие возможности дает ему законодательство Армении?

На самом деле желание владельцев малых долей в данной ситуации законно, так как они владеют долями на праве собственности и могут распоряжаться ими по своему усмотрению. Однако с целью защиты прав продавца доли законодательство Армении предусмотрело ряд правовых норм. Так, в данной ситуации продавец имеет право потребовать выделить свою долю квартиры в натуре в соответствии с предписаниями части 2 статьи 197 Гражданского кодекса Армении.

В данной ситуации потребуется заключение эксперта о возможности выделения доли, так как в соответствии с параграфом 2 части 3 той же статьи предусмотрено, что если законом не разрешается выделение доли в натуре или оно невозможно без нанесения несоразмерного вреда имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник, требующий выделения своей доли, может потребовать от остальных собственников имущества выплаты стоимости его доли. Зачастую эксперты приходят к выводу, что выделение доли в размере 20 процентов невозможно, ибо оно приведет к нанесению несоразмерного вреда и будет нецелесообразным ввиду малого размера этой доли. С этого момента можно с уверенностью подавать иск с требованием об уплате стоимости доли квартиры. После того, как истец получит стоимость доли, его право собственности в отношении нее прекратится. При этом в качестве обеспечения выплаты этой доли можно ходатайствовать в суде о наложении ареста на имущество ответчика или на его денежные средства в банках.

Частью 6 статьи 197 Гражданского кодекса Республики Армения установлено, что суд, сочтя выдел доли в натуре нецелесообразным, имеет право вынести решение о продаже квартиры на публичных торгах, разделив вырученную от продажи сумму соразмерно долям участников.

Если же эксперт сочтет, что выделение доли возможно, а остальные собственники откажутся от продажи своих долей, то жилое помещение будет разделено и доли будут выделены соразмерно долям собственников. При этом нужно иметь в виду, что в некоторых случаях собственники все же могут согласиться на выплату стоимости доли вместо ее выделения. В этой ситуации удастся получить денежное возмещение, избежав выделения доли в натуре.

28.06.2016